Transformation d'un bâtiment commercial en logements à Auxerre, dans l'Yonne
- 8 juil.
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Dernière mise à jour : 10 juil.
Quel potentiel économique pour cet immeuble ?
Après l'acquisition d'un bâtiment commercial de 1 600 m² situé en plein centre d'Auxerre
(Yonne 89), un marchand de biens m'a confié, en tant qu'architecte d'intérieur, la mission de développer un projet permettant de créer le plus grand nombre possible de logements destinés à la vente, tout en conservant une partie commerciale indépendante.
Dans le cadre de cette mission d'architecte d'intérieur, j'ai réalisé une étude APS (Avant-Projet Sommaire) afin d'analyser le potentiel du bâtiment, d'optimiser les circulations, maximiser les surfaces commercialisables et révéler le potentiel économique du projet.
Le programme que j'ai développé comprend ainsi 18 appartements, du T2 au T4, représentant 1 315 m² de surfaces privatives destinées à la vente, pour 135 m² de halls d'entrée, circulations et cages d'escaliers. Le projet conserve également 100 m² de surfaces commerciales indépendantes disposant de leur propre accès depuis la rue.
Pour un marchand de biens, ces chiffres permettent déjà d'estimer le chiffre d'affaires potentiel de l'opération avant même le démarrage des travaux.
Le bâtiment se développait sur quatre niveaux : un sous-sol, un rez-de-chaussée, un premier étage et des combles non aménagés. Avant le démarrage du projet, seuls le rez-de-chaussée et le premier étage étaient exploités. Les combles représentaient donc une réserve de surface particulièrement intéressante dans le cadre de cette opération de division immobilière.
Le rez-de-chaussée présentait dès le départ plusieurs qualités particulièrement intéressantes pour une future transformation en logements : de grandes ouvertures héritées de son ancienne activité tertiaire, des espaces très lumineux, des vues dégagées sur le jardin ainsi que 8 дaccès existants répartis sur différentes façades, constituant un véritable atout pour l'organisation des futurs logements et l'optimisation des surfaces communes.
Le premier étage conservait l'organisation de l'ancienne activité tertiaire avec une distribution des bureaux par couloir central, des ouvertures de dimensions plus classiques ainsi qu'un décalage de niveau d'environ 50 cm entre différentes parties du bâtiment.
Les combles présentaient eux aussi plusieurs caractéristiques intéressantes pour une future transformation en logements : des volumes généreux, des hauteurs au faîtage comprises entre 4 et 5,5 mètres ainsi que 11 lucarnes existantes réparties sur les différentes façades du bâtiment.
Le rez-de-chaussée : valoriser les qualités existantes du bâtiment
Dans le cadre de cette étude APS, j'ai développé une nouvelle organisation du rez-de-chaussée permettant la création de cinq appartements T3 et d'un appartement T4.
Pour y parvenir, en tant qu'architecte d'intérieur, j'ai choisi de conserver et de réutiliser deux accès existants directement depuis l'extérieur du bâtiment.
Cette décision m’a permis de réduire fortement les circulations communes au rez-de-chaussée, en ne conservant que les espaces nécessaires autour des cages d’escaliers, et de consacrer davantage de surface utile aux appartements.
Plan RDC existant
Plan RDC projet
Ces deux logements bénéficient ainsi d'une entrée privative directement depuis la rue, sans création de nouvelles ouvertures ni modification importante des façades existantes.
Le premier étage : préparer le développement des combles
Sur ce niveau, j'ai développé quatre appartements T2 et quatre appartements T3.
L'organisation des circulations constituait ici une contrainte plus importante qu'au rez-de-chaussée. Afin de desservir l'ensemble des logements, j'ai créé un petit couloir distribuant quatre appartements.
Plan R+1 existant
Plan R+1 projet
Deux d'entre eux développent une surface d'environ 30 m². La présence de murs porteurs a fortement influencé l'organisation des espaces et j'ai fait le choix de ne pas créer de nouvelles ouvertures structurelles dans le bâtiment existant.
Malgré cette surface réduite, j'ai réussi à transformer ces logements en véritables T2 en isolant la chambre dans une pièce indépendante plutôt qu'en développant des studios.
Pour le marchand de biens, il était également important de proposer une offre diversifiée afin de répondre aux besoins de différents profils d'acquéreurs. Le projet ne se limite donc pas à des logements familiaux de grande surface mais intègre également des appartements plus compacts et plus accessibles financièrement, permettant d'élargir le public potentiel lors de la commercialisation.
C'est également à ce niveau que se jouait une partie importante du potentiel de l'opération : l'exploitation des combles.
Le bâtiment disposait déjà de trois cages d'escaliers réparties dans différentes parties du bâtiment. Cependant, une seule d'entre elles permettait d'accéder aux combles, les deux autres s'arrêtant au
premier étage.
Afin de rendre ce dernier niveau exploitable sans créer de longues circulations communes supplémentaires, j'ai créé trois escaliers supplémentaires, chacun permettant un accès direct et privatif à un appartement situé sous toiture.
Cette stratégie m'a permis de rendre les combles exploitables tout en limitant les surfaces consacrées aux circulations communes et en conservant un maximum de mètres carrés commercialisables pour l'opération.
Les combles : valoriser une surface inutilisée
Avant le projet, les combles étaient totalement inexploités et pratiquement abandonnés. Les volumes disponibles sous toiture et les hauteurs au faîtage, comprises entre 4 et 5,5 mètres selon les zones du bâtiment, offraient un potentiel important pour le développement de logements familiaux.
J'ai fait le choix d'y développer quatre appartements T4 afin de compléter l'offre du bâtiment, qui proposait déjà des T2 plus compacts ainsi que des T3 intermédiaires.
Cette diversité permet de répondre aux besoins de plusieurs profils d'acquéreurs et de sécuriser davantage la commercialisation de l'opération.
Combles existant
Combles projet
L'un des principaux défis de ce niveau concernait cependant l'apport de lumière naturelle.
Le bâtiment ne disposait à l'origine que de 11 lucarnes réparties sur l'ensemble de la toiture, un nombre insuffisant pour assurer une insolation satisfaisante des futurs logements.
J'ai donc intégré 20 fenêtres de toit supplémentaires, permettant d'apporter un éclairage naturel suffisant aux pièces de vie et aux chambres des quatre appartements créés.
Afin de limiter l'impact visuel de ces nouvelles ouvertures, j'ai choisi d'aligner la quasi-totalité des fenêtres de toit avec les ouvertures existantes du premier étage, afin de préserver une lecture cohérente des façades.
Cette stratégie m'a permis de transformer des surfaces jusqu'alors inutilisées en quatre logements familiaux supplémentaires, augmentant directement les surfaces commercialisables et le potentiel économique de l'opération.
Valoriser la façade de la partie commerciale
L'organisation générale du bâtiment reposait sur une séparation claire entre les différentes fonctions développées dans l'opération. L'accès aux logements et à leur parking privatif s'effectue depuis une partie indépendante du site, tandis que la cellule commerciale bénéficie de sa propre entrée directement depuis la rue.
Cette indépendance des flux permet de dissocier clairement les usages résidentiels et commerciaux, un point particulièrement important dans le cadre d'une opération mixte associant logements et activité économique.
La façade existante, caractéristique de l'architecture tertiaire des années 90, s'intégrait difficilement dans le tissu urbain du centre historique d'Auxerre.
J'ai donc proposé une nouvelle écriture architecturale pour cette entrée commerciale afin de lui redonner une identité plus adaptée à son environnement et au caractère du centre-ville.
Le projet remplace ainsi la grande verrière bleue existante par une composition plus sobre, plus intemporelle et davantage inspirée des commerces traditionnels du centre historique.
Avant Apres
Optimiser les réseaux d'évacuation des eaux usées
Le bâtiment disposait déjà de plusieurs colonnes et points de raccordement aux eaux usées répartis dans différentes parties du bâtiment. En revanche, les zones centrales ne bénéficiaient d'aucune évacuation existante, ce qui limitait fortement les possibilités d'implantation des cuisines, salles d'eau et sanitaires.
Dans le cadre d'une opération de division immobilière de cette ampleur, il n'était pas envisageable de raccorder l'ensemble des nouveaux logements aux seules évacuations existantes. Les longueurs de réseaux, les contraintes de pente et les charges supplémentaires sur certaines colonnes auraient rapidement atteint leurs limites techniques.
Afin de valider la faisabilité du projet, j'ai fait intervenir un spécialiste des réseaux et de l'assainissement afin d'analyser les infrastructures existantes et les possibilités de raccordement.
Après inspection des sous-sols, ses recommandations m'ont permis de définir l'implantation des nouvelles colonnes techniques ainsi que les futurs raccordements au réseau public.
J'ai ainsi intégré deux nouveaux points de raccordement aux réseaux urbains, nécessitant la création de nouvelles traversées sous le bâtiment et de nouveaux branchements vers les infrastructures de la ville.
Ces contraintes techniques ont directement influencé l'organisation des logements. J'ai donc implanté les cuisines, salles d'eau et sanitaires au plus près des futures colonnes techniques afin de limiter les longueurs de réseaux et d'optimiser le fonctionnement global du bâtiment.
Cette approche m'a permis de concilier les contraintes techniques existantes avec les objectifs de densification du projet tout en limitant les interventions lourdes sur la structure du bâtiment.
Le stationnement : valider la faisabilité du projet
La transformation d'un bâtiment commercial en logements implique généralement de vérifier très tôt les exigences réglementaires liées au nombre de places de stationnement imposées par le PLU.
Le site disposait déjà d'un parking important hérité de son ancienne activité tertiaire, ce qui représentait un véritable avantage pour cette opération de division immobilière.
Dans le cadre de cette étude APS, en tant qu'architecte d'intérieur, j'ai analysé les besoins du futur programme ainsi que les exigences réglementaires applicables au projet afin de vérifier la compatibilité entre le nombre de logements envisagés et les capacités de stationnement existantes.
La présence de 43 places de stationnement existantes a permis de répondre aux besoins des 18 logements développés, tout en conservant les besoins liés à la cellule commerciale indépendante maintenue dans le projet.
Pour un marchand de biens, cette question peut parfois limiter fortement le potentiel d'un immeuble. Dans ce projet, le stationnement existant a au contraire constitué un levier supplémentaire de valorisation et de faisabilité de l'opération.
Informations projet:
Localisation : Auxerre (Yonne 89)
Année du projet : 2025
Mission : Étude APS et division immobilière
Surface étudiée : 1 600 m²
Programme développé : 18 logements + 100 m² de commerce
Client : Marchand de biens
Ce projet m'a permis de travailler sur des problématiques très variées : optimisation des circulations, exploitation des combles, création de nouvelles colonnes techniques, gestion de la lumière naturelle ou encore réorganisation des accès et des fonctions du bâtiment.
C'est précisément ce qui me passionne dans les projets de division immobilière : analyser les contraintes existantes, identifier le potentiel d'un bâtiment et développer des solutions permettant d'en révéler toute la valeur.
Si vous êtes marchand de biens, investisseur ou propriétaire d'un immeuble et que vous souhaitez étudier le potentiel d'un bâtiment existant, je vous accompagne dès les premières phases de réflexion afin d'évaluer sa faisabilité technique, son potentiel de valorisation et les opportunités d'optimisation des surfaces. Chaque bâtiment possède ses contraintes. Mon travail consiste à les transformer en opportunités de développement et en mètres carrés valorisables supplémentaires.
06 52 88 18 45
Architecte d'intérieur
Polina DENIS
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